《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》(北京住房租賃新規(guī))

“黑中介”、甲醛房、隔斷房、租貸、隨意漲價(jià)、長(zhǎng)租公寓雷爆……隨著租房市場(chǎng)的火爆，一些亂象的滋生被頻頻吐槽，相關(guān)業(yè)態(tài)亟待規(guī)范。9月1日，《北京市住房租賃條例》(簡(jiǎn)稱條例)正式實(shí)施。這也是我國(guó)首部規(guī)范“房屋租賃”和長(zhǎng)租公寓等新業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)。北京也是第一個(gè)將“住有所居、房住不炒、租購(gòu)并舉、職住平衡”寫入地方立法的城市。北京青年報(bào)記者就《條例》十大熱點(diǎn)問題采訪了市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人，并進(jìn)行了權(quán)威解讀。

■鼓勵(lì)“長(zhǎng)期合同”，讓租客平等享受物業(yè)服務(wù)。

■室內(nèi)空氣體質(zhì)量差的“甲醛房”將面臨懲罰。

■日租或時(shí)租應(yīng)符合規(guī)定或征得同一建筑(醫(yī)院)業(yè)主的同意。

■向承租人收取的押金不得超過一個(gè)月的租金。

■街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要對(duì)轄區(qū)內(nèi)的房屋租賃進(jìn)行日常監(jiān)管。

■房屋租金明顯上漲，必須有價(jià)格干預(yù)措施。

■客廳不要隔斷出租，也不要分開。

■不允許把房子租給沒有出示身份證明的人。

■貸款金額不得高于房屋租賃合同金額。

■個(gè)人轉(zhuǎn)租超過規(guī)定數(shù)量的房屋，應(yīng)當(dāng)成立住房租賃企業(yè)。

1個(gè)熱點(diǎn)

甲醛房、隔斷房不得出租。

非法群租房治安擾民問題突出，整治非法群租房也是北京市“疏解整治促提升”的專項(xiàng)內(nèi)容。

《條例》明確規(guī)定，出租房屋應(yīng)當(dāng)符合建筑、治安、室內(nèi)空燃?xì)赓|(zhì)量等基本安全標(biāo)準(zhǔn)要求，具備供水、供電等基本居住條件，不得切斷電源改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)；客廳不得單獨(dú)出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室等非居住用房空不得出租居?。蝗司褂妹娣e和各房間居住人數(shù)符合相關(guān)規(guī)定；禁止出租違法建筑和其他依法不得出租的房屋。

相應(yīng)的法律責(zé)任指出，房屋租賃企業(yè)裝修租賃房屋后，室內(nèi)空空氣質(zhì)量不符合室內(nèi)空空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，可以并處1萬元以上5萬元以下罰款；逾期不改的，處以五萬元以上三十萬元以下的罰款。

同時(shí)，《條例》明確賦予街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對(duì)違法群租的管理職責(zé)和處罰權(quán)。這是北京市自2013年以來對(duì)非法群租房治理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，已上升為地方性法規(guī)，為治理工作提供了更加充分的法律保障。

2個(gè)熱點(diǎn)

通過多種方式增加租賃住房供應(yīng)。

在規(guī)范之外，市場(chǎng)上確實(shí)存在供需矛盾。因此，多渠道、多主體、多方式增加租賃住房的有效供給成為解決之道。北京市住建委住房租賃管理處副處長(zhǎng)胡慶富在接受北青報(bào)記者采訪時(shí)介紹，在供給端，集體土地建設(shè)租賃住房成為加強(qiáng)租賃住房供給的重要方式。從2017年開始在北京試點(diǎn)，成為全國(guó)13個(gè)試點(diǎn)城市之一。2020年，于波豐臺(tái)的成壽寺社區(qū)揭牌，成為中國(guó)第一個(gè)正式運(yùn)營(yíng)的集體土地租賃住房項(xiàng)目。

第二種是重建出租房。2018年，北京市出臺(tái)相關(guān)文件，允許部分閑置廠房、招待所、辦公樓等非居住用房按規(guī)定改為集體宿舍，解決快遞物流、家政、餐飲等城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)保障行業(yè)人員的租房問題。，而且這樣的房子可以享受居民用水、用電、供暖、用氣價(jià)格，這一點(diǎn)在之前的相關(guān)文件中也有體現(xiàn)。這一次，這一次，是穿越了”。

此外，鼓勵(lì)通過新增或利用現(xiàn)有土地專項(xiàng)建設(shè)租賃住房、在新建商品住房項(xiàng)目中分配租賃住房、盤活宅基地上閑置住房等方式，增加租賃住房有效供給。同時(shí)明確規(guī)定，這些新建、改建的出租屋不得出售或以租代售。違反規(guī)定的，由住建部門責(zé)令改正，處10萬-50萬元罰款，逾期不改正的，處50萬-100萬元罰款。

3個(gè)熱點(diǎn)

租金飆升時(shí)，政府可以干預(yù)。

很多租客反映，在北京這樣的一線城市，租房是一筆不小的開支，占工資的20%到50%不等。每年續(xù)租的時(shí)候都要經(jīng)歷一波漲租。

據(jù)了解，目前住房租賃市場(chǎng)主體多為零售轉(zhuǎn)零售(C2C)，住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模(B2C)占比相對(duì)較小，租金調(diào)控手段少且難度大?！兑?guī)定》明確禁止住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)哄抬租金、搭售消費(fèi)、捏造并散布漲價(jià)信息等擾亂市場(chǎng)秩序的行為，防止企業(yè)借助資本惡性競(jìng)爭(zhēng)、投機(jī)倒把、哄抬租金。

《條例》規(guī)定，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住房租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)，建立健全相關(guān)預(yù)警機(jī)制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時(shí)，市人民政府可以依法采取提價(jià)申報(bào)、限租或者漲租等價(jià)格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。市人民政府采取價(jià)格干預(yù)措施的，出租人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行；拒不執(zhí)行的，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門依法處理。

4個(gè)熱點(diǎn)

租金增加多少才算「大幅增加」？

2021年8月，住建部發(fā)布《關(guān)于城市更新行動(dòng)實(shí)施中防止大拆大建的通知》，明確城市住房租金年漲幅不得超過5%。該規(guī)定中的“顯著增加”是否有明確的界定標(biāo)準(zhǔn)？

對(duì)此，胡慶富解釋說，目前租賃市場(chǎng)的租金是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，沒有政府定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)。一般情況下，政府不干預(yù)。但當(dāng)房租上漲過快，類似于2018年，影響整個(gè)住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定時(shí)，政府可以依法干預(yù)。對(duì)于什么情況是“明顯上升”，下一步將研究具體口徑。

5個(gè)熱點(diǎn)

保證金通過第三方特殊賬戶管理。

房屋租賃中介一直是一個(gè)矛盾糾紛多發(fā)的領(lǐng)域，民事、行政甚至刑事問題交織在一起。90%以上屬于租金、定金、租賃期限等合同糾紛，涉及主體多，處理難度大。也是租房市場(chǎng)的亂象之一。在租賃關(guān)系中，承租人往往處于弱勢(shì)地位。統(tǒng)計(jì)顯示，90%以上的投訴反映租客權(quán)益受到侵害。

《規(guī)定》明確，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個(gè)月的租金，并按規(guī)定由第三方專戶管理。一般情況下，單次收取的租金金額不得超過三個(gè)月的租金，超出部分納入監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)收取的傭金一般不得超過一個(gè)月的租金。租賃合同期滿，出租人和承租人續(xù)簽或重新簽訂租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。

租賃合同到期或者終止時(shí)，除扣除租金、違約金等費(fèi)用外，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承租人退房后三個(gè)工作日內(nèi)將剩余保證金和租金退還給承租人。

6個(gè)熱點(diǎn)

不履行監(jiān)護(hù)最高罰款30萬元。

對(duì)于押金保管和租金監(jiān)管的條款，胡慶富告訴北青報(bào)記者，之前的法律制度中，對(duì)于租金押金監(jiān)管沒有明確的規(guī)定。此次《條例》從法律層面規(guī)范了這一突出矛盾，并設(shè)定了罰則，將有效減少租金押金的沖突和糾紛，保護(hù)租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益。

“北京從去年開始實(shí)施存款托管。但是從執(zhí)行效果來看，這些已經(jīng)納入押金托管的合同，后期基本都沒有因?yàn)檠航鸲a(chǎn)生糾紛?！焙鷳c富表示，市住建委正在研究制定押金租金監(jiān)管配套政策，近期將向社會(huì)征求意見。

此外，北青報(bào)記者注意到，《規(guī)定》還明確了具體的處罰措施:住房租賃企業(yè)、以自有房屋從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按時(shí)退還剩余押金、租金的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正， 并可處以一萬元以上五萬元以下的罰款，對(duì)有關(guān)責(zé)任人員處以五千元以上一萬元以下的罰款。 逾期不改的，處五萬元至三十萬元罰款，并對(duì)有關(guān)責(zé)任人員處一萬元至三萬元罰款。

7個(gè)熱點(diǎn)

防雷爆嚴(yán)控“租貸”

針對(duì)投訴舉報(bào)反映的克扣房租押金、多收少付、多收少付、長(zhǎng)租公寓雷爆、個(gè)人二房東卷款跑路等市場(chǎng)亂象，條例還為非法市場(chǎng)主體量身定做了“緊箍咒”，規(guī)范引導(dǎo)企業(yè)“租金貸”，防止其異化為融資手段，防止其打造“資金池”，從制度上遏制企業(yè)盲目擴(kuò)張、爭(zhēng)地的沖動(dòng)。

《條例》規(guī)定，不得誘導(dǎo)承租人使用住房租賃貸款，或者將租賃貸款相關(guān)內(nèi)容納入住房租賃合同；嚴(yán)格“租房貸款”管理，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的租房貸款應(yīng)依據(jù)備案的租賃合同并記入承租人賬戶；貸款金額不得高于租賃合同金額，貸款期限不得超過租賃合同期限，貸款發(fā)放頻率應(yīng)與承租人支付租金的頻率相匹配。事實(shí)上，隨著浩源恒業(yè)、丹科公寓雷霆事件的發(fā)生，“租貸”已經(jīng)基本退出北京市場(chǎng)。

8個(gè)熱點(diǎn)

“個(gè)人二房東”被監(jiān)管。

《條例》將“個(gè)人二房東”納入監(jiān)管，規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋超過規(guī)定數(shù)量的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)住房租賃企業(yè)設(shè)立登記，并明確了對(duì)違法行為的處罰要求，為解決這一長(zhǎng)期擾亂市場(chǎng)的頑疾提供了法律依據(jù)。營(yíng)業(yè)執(zhí)照、辦公地址、從業(yè)人員信息、服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、投訴電話等。應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器上如實(shí)公示。要提前準(zhǔn)備好房屋條件說明書，告知承租人相關(guān)信息。從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)持實(shí)名卡，在提供服務(wù)的租賃合同上簽字并注明信息卡號(hào)。通過全市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)統(tǒng)一建設(shè)，企業(yè)完成租賃合同網(wǎng)上簽約，自動(dòng)提交登記備案。

9熱點(diǎn)

建立住房租賃網(wǎng)上簽約備案機(jī)制。

北青報(bào)記者注意到，《條例》規(guī)定將建立住房租賃網(wǎng)上簽約備案機(jī)制——出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)辦理住房租賃登記備案和租賃登記。同時(shí)，鼓勵(lì)房東和租客通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)完成住房租賃合同網(wǎng)上簽約，即網(wǎng)上簽約。

推行住房租賃合同網(wǎng)上簽約，就是充分利用科技手段賦能管理服務(wù)，開發(fā)建設(shè)全市統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，整合各部門“房、人、企”管理信息，實(shí)現(xiàn)部門間信息共享，提供房屋信息查驗(yàn)、企業(yè)和職工信息查詢、人臉識(shí)別等服務(wù)。，逐步實(shí)現(xiàn)租賃當(dāng)事人合同網(wǎng)上簽約、備案、查詢等“掌上辦理”和“一網(wǎng)辦理”。為居民辦理居住證、積分落戶、提取公積金等提供便利。，通過網(wǎng)簽實(shí)現(xiàn)租賃合同登記備案和租賃登記合并，避免“一物兩跑”、“讓信息多跑路，讓群眾少跑腿”。

胡慶富介紹，《條例》并未要求個(gè)人自然人進(jìn)行網(wǎng)上簽約，而是鼓勵(lì)人們通過便民服務(wù)進(jìn)行網(wǎng)上簽約。但住房租賃公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需要網(wǎng)簽。相關(guān)系統(tǒng)網(wǎng)簽功能正在進(jìn)一步完善中。”

熱點(diǎn)10

首都功能核心區(qū)禁止短租。

近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的興起，城市“短租”等新形式發(fā)展迅速。廣泛分布在居民區(qū)的房屋以“短租”、“網(wǎng)上預(yù)訂”的形式對(duì)外出租，既滿足了旅行者的短期住宿需求，也嚴(yán)重影響了居民區(qū)居民的正常居住生活，引發(fā)了大量的矛盾糾紛?！稐l例》規(guī)定，北京將對(duì)按日或按小時(shí)收費(fèi)的短租住房實(shí)行區(qū)域差異化管理，禁止在首都功能核心區(qū)經(jīng)營(yíng)短租住房。在其他城區(qū)租住短租住房，應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)管理規(guī)范和本小區(qū)管理規(guī)定。沒有管理規(guī)約或者管理規(guī)約中沒有相關(guān)約定的，應(yīng)當(dāng)取得本建筑物或者同一平房院子內(nèi)其他業(yè)主的一致同意。出租人應(yīng)與當(dāng)?shù)毓才沙鏊炗喼伟藏?zé)任保證書。

此外，《條例》將宅基地住房租賃納入全市規(guī)范化管理和基層治理體系，明確農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)宅基地住房租賃監(jiān)督管理，建立健全村民自治機(jī)制，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與規(guī)?；?、專業(yè)化住房租賃企業(yè)合作經(jīng)營(yíng)和租賃宅基地閑置房屋。

文/記者宋霞

總體策劃/余美英

來源:北京青年報(bào)